Ο σημερινός τίτλος θα έλεγα ότι είναι ο πλέον αντιπροσωπευτικός της κατάστασης που επικρατεί στο Χρηματιστήριο για τις μετοχικές αξίες των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, τις γνωστές ΑΕΕΑΠ. Άκρως αποκαλυπτική για τη φθήνια των μετοχών των τεσσάρων ελληνικών ΑΕΕΑΠ, Noval Property, Trade Estates, Premia Properties και BriQ Properties, είναι και η πρόσφατη έκθεση της Alpha Finance.
Το απίστευτο είναι ότι, ενώ τα τελευταία χρόνια η αγορά των ακινήτων τραβάει την ανηφόρα έπειτα από μια δεκαετή ύφεση, οι εισηγμένες εταιρείες ακινήτων είναι λες και έχουν πάρει τον αντίθετο δρόμο από αυτόν που προτρέπει η λογική της αγοράς, με τις τιμές των μετοχών τους να βρίσκονται σε βαθιά υποτίμηση σε σχέση με την καθαρή τους αξία (NAV).
- Κι όμως ο κλάδος αυτός, σύμφωνα με την Alpha Finance, αναμένεται να πάρει φωτιά λόγω των ισχυρών προοπτικών της εγχώριας αγοράς ακινήτων, της πτώσης των επιτοκίων, της βελτίωσης της ρευστότητας και της διευθέτησης του άδικου φορολογικού καθεστώτος που διέπει της ΑΕΕΑΠ.
Αρκεί να αναφέρουμε ότι πληρώνουν βαρύ ετήσιο φόρο, που βασίζεται στο 10% του επιτοκίου αναφοράς της ΕΚΤ συν 1% στις επενδύσεις τους σε ακίνητα και τα μετρητά τους, ενώ παράλληλα υπόκεινται σε σημαντικούς φόρους ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του ΕΝΦΙΑ. Το επίσης παράλογο είναι ότι φορολογούνται και για τα μη επενδυμένα ταμειακά διαθέσιμα (!).
- Η έκθεση φωτίζει ιδιαίτερα και το γεγονός ότι, ενώ οι ΑΕΕΑΠ στην Ευρώπη έχουν την τελευταία δεκαετία έναν μέσο όρο P/NAV κοντά στο 1,0x και την τελευταία πενταετία στο 0,86x, οι τέσσερις αυτές ελληνικές ΑΕΕΑΠ βρίσκονται στο βαθύ κόκκινο του 0,65x. Και να φανταστείτε ότι είναι απείρως καλύτερες από τον μέσο όρο των ευρωπαϊκών, μιας που έχουν και ποιοτικότερα ακίνητα και υψηλότερες αποδόσεις από αυτά και χαμηλότερο δανεισμό.
Ξεκινώντας από τη “μεγαλύτερη” της παρέας, τη Noval Property (NOVAL), η Alpha Finance δίνει ως τιμή-στόχο τα 3,30 ευρώ, όταν η τιμή στο ταμπλό βρίσκεται στα 2,45 ευρώ, ή μια εκτιμώμενη απόδοση της τάξης του +35%. Η δε καθαρή αξία της εταιρείας (NAV) βρίσκεται στα 4,05 ευρώ, ενώ αναμένεται το 2025 να φτάσει τα 4,34 ευρώ.
- Δηλαδή η μετοχή χρειάζεται μια εκρηκτική άνοδο της τάξης του +77% για να πιάσει το NAV και τον δεκαετή μέσο όρο των ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ. Για τέτοια υποτίμηση στη μετοχική της αξία συζητάμε. Είναι και η εταιρεία που έχει και το μεγαλύτερο ταμείο, κοντά στα 80 εκατ. ευρώ, τροφοδοτώντας άνετα τα επεκτατικά της σχέδια στον χώρο του real estate.
Άξιο λόγου είναι και το γεγονός ότι στο πρώτο τρίμηνο του 2025 θα παραδοθούν το σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων συνολικής δόμησης 21.000 τ.μ. επί της Χειμάρρας 16 στο Χαλάνδρι, όπως επίσης και το τετραώροφο ακίνητο γραφείων και κατοικιών επί της Αρδηττού 40-42 στο Μετς, συνολικής δόμησης 4.000 τ.μ., ανεβάζοντας έτσι τα έσοδα από τα μισθώματα και την κερδοφορία.
- Διαγραμματικά, η μετοχή δείχνει στο διημερήσιο chart τιμών να έχει μπει σε ένα ανοδικό momentum μετά το πέρασμα πάνω από τα 2,39 ευρώ, που έχει ως στόχο την είσοδο μέσα στο εύρος διακύμανσης των 2,50 με 2,775 ευρώ. Πάνω από εκεί θα ανοίξει για τα 3,10 ευρώ.
Τιμή-στόχο στα 2,45 ευρώ ή ένα +46% από την τωρινή τιμή των 1,68 ευρώ δίνουν οι αναλυτές της Alpha Finance για την Trade Estates (ΤΡΕΣΤΑΤΕΣ). Εδώ το NAV της εταιρείας εντοπίζεται στα 2,61 ευρώ, με την εκτίμηση ότι θα προσεγγίσει τα 2,69 ευρώ το 2025.
- Δηλαδή η μετοχή θέλει ένα +60% για να φτάσει την πραγματική της αξία. Σύμφωνα με την έκθεση, η εταιρεία αναμένεται το 2025 να έχει και τη μεγαλύτερη αύξηση, της τάξης του +11%, στην αξία του χαρτοφυλακίου της, πηγαίνοντας από τα 553 εκατ. ευρώ στα 615 εκατ. ευρώ.
Το μεγαλύτερο έργο που ετοιμάζει η Trade Estates είναι το Top Parks Hellinikon, προϋπολογισμού 75 εκατ. ευρώ, που θα ολοκληρωθεί έως τις αρχές του 2028. Διαγραμματικά, η μετοχή δείχνει να έχει αποδράσει πάνω από το “χείλος” του ανοδικού τόξου μαζέματος, περνώντας τα 1,64 ευρώ. Ο επόμενος στόχος βρίσκεται στα 1,80 ευρώ.
Συνεχίζω με την Premia Properties (ΠΡΕΜΙΑ), όπου εδώ η αντίστοιχη τιμή-στόχος των αναλυτών βρίσκεται στα 1,85 ευρώ ή ένα ανοδικό περιθώριο της τάξης του +46% από την τωρινή τιμή των 1,27 ευρώ.
- Το NAV εντοπίζεται για το 2024 στα 1,92 ευρώ, ενώ για το 2025 θα σκαρφαλώσει στα 2,11 ευρώ ή μια ανοδική απόσταση της τάξης του +66% από αυτό που γράφει τώρα το ταμπλό. Η Premia εμφανίζεται στη σύγκριση με τις άλλες τρεις ΑΕΕΑΠ να έχει και το μικρότερο P/E, στο 4,9, με το αμέσως επόμενο να είναι το 6,2 της BriQ.
Από τα ενδιαφέροντα στοιχεία της έκθεσης είναι η προσδοκώμενη εκρηκτική αύξηση στο +68% του adjusted EBITDA για το 2025 σε σχέση με το 2024, όπως επίσης και η άνοδος κατά +154% των κεφαλαίων από λειτουργίες (FFO) που το 50% μοιράζεται στους μετόχους. Διαγραμματικά, η μετοχή έχει βγει πάνω από την πρώην περιοχή αντίστασης των 1,256 ευρώ και αρχίζει να κοιτάει προς τη ζώνη των 1,44 με 1,50 ευρώ.
Κλείνω με την BriQ Properties (ΜΠΡΙΚ) και την τιμή-στόχο των 3,40 ευρώ, που δίνει μια άνοδο της τάξης του 46% από τα τωρινά επίπεδα των 2,32 ευρώ. Τεράστια είναι και εδώ η απόσταση που πρέπει να διανύσει η μετοχή για να φτάσει το NAV της, που για το 2024 είναι τα 3,43 ευρώ, ενώ για το 2025 τα 3,81 ευρώ.
- Μιλάμε, δηλαδή, για μια άνοδο που φτάνει το 64%. Στην έκθεση, δε, εμφανίζεται να έχει τη μεγαλύτερη μερισματική απόδοση τόσο για το 2024 όσο και για το 2025, με το νούμερο να φτάνει το 6,10%.
Και εδώ παρουσιάζονται στις εκτιμήσεις των αναλυτών τα κεφάλαια από λειτουργίες (FFO) να έχουν μια σημαντική αύξηση, της τάξης του +124%, από το 2024 στο 2025. Διαγραμματικά, η μετοχή της BriQ, μετά την ανοδική διάλυση της μακροπρόθεσμης γραμμής αντίστασης “W”, κατευθύνεται προς τα 2,50 και μετά προς τα 2,80 ευρώ.
* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής
** Αναδημοσίευση από την εφημερίδα “Κεφάλαιο”
στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
