Ο αμερικανικός όμιλος ιδιωτικών κεφαλαίων Apollo θα δανείσει στην Canary Wharf 610 εκατ. στερλίνες για να αποπληρώσει τα ομόλογά της, σε μια συμφωνία που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη του Λονδίνου να ολοκληρώσει την κούρσα αναχρηματοδότησής του, αλλά θα τον δεσμεύσει σε υψηλότερο κόστος επιτοκίου. Ο αμερικανικός όμιλος θα παράσχει πενταετές δάνειο σε δύο δόσεις για την αναχρηματοδότηση δύο ομολόγων της Canary Wharf Group όταν λήξουν το 2025 και το 2026, τα οποία είναι εξασφαλισμένα με τα υπόγεια εμπορικά κέντρα του χρηματοπιστωτικού κέντρου του ανατολικού Λονδίνου.
Η συμφωνία είναι η τελευταία από μια σειρά συναλλαγών υψηλού κινδύνου που έχει πραγματοποιήσει φέτος η CWG για την αναχρηματοδότηση δανείων πριν από τις προθεσμίες. Αφήνει την εταιρεία χωρίς σημαντικά χρέη που λήγουν πριν από το 2028. Η CWG, η οποία ανήκει από κοινού στην Brookfield και την Αρχή Επενδύσεων του Κατάρ, έχει εξασφαλίσει χρηματοδότηση ύψους 2 δισ. λιρών τον τελευταίο χρόνο. Η Becky Worthington, οικονομική διευθύντρια της CWG, δήλωσε: «Η CWG είναι μια εταιρεία που έχει αναλάβει τη διαχείριση των επενδύσεων της: «Αυτή ήταν η χρονιά της χρηματοδότησης και της διασφάλισης ότι ο ισολογισμός ήταν σε ισχυρή θέση. Δημιουργήσαμε το χώρο και το χρόνο για την επιχείρηση.
Κάθε τι που είχαμε πει ότι θα κάναμε φέτος για τη χρηματοδότηση, το κάναμε». Τα νέα δάνεια σημαίνουν επίσης την αποδοχή πολύ υψηλότερων επιτοκίων, γεγονός που θα ασκήσει περαιτέρω πίεση στα οικονομικά του ιδιοκτήτη. Παρόμοια με άλλους μεγάλους εμπορικούς ιδιοκτήτες, η CWG δεν έχει αισθανθεί πλήρως την επίδραση της αύξησης των επιτοκίων τα τελευταία χρόνια, επειδή η πλειονότητα του χρέους της έχει σταθερά ή ανώτατα επιτόκια. Το μέσο σταθμισμένο κόστος χρέους της αυξήθηκε από 4,5% το 2019 σε 5,4% στα τέλη Ιουνίου.
Ωστόσο, χρειάστηκε να αποπληρώσει δάνεια ύψους αρκετών εκατοντάδων εκατομμυρίων λιρών προκειμένου να εξασφαλίσει περισσότερο χρέος λόγω της πτώσης της αξίας των περιουσιακών της στοιχείων. Τα δύο ομόλογα που αποπληρώνει η CWG εκδόθηκαν το 2021 και έχουν επιτόκιο 2,6% και 1,75% αντίστοιχα. Ένα τρίτο ομόλογο λήγει το 2028.
Η CWG και η Apollo αρνήθηκαν να γνωστοποιήσουν την τιμολόγηση του νέου χρέους. Τέτοια δάνεια θα τιμολογούνταν συνήθως αρκετές ποσοστιαίες μονάδες πάνω από το επιτόκιο δανεισμού της Στερλίνας αναφοράς της Τράπεζας της Αγγλίας Sonia, το οποίο σήμερα είναι περίπου 4,7%. Οι οίκοι αξιολόγησης Fitch και Moody’s σημείωσαν το υψηλό ποσοστό των κερδών που δαπανά ήδη η CWG για πληρωμές τόκων. «Το αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης … θα επιβαρύνει την ήδη χαμηλή κάλυψη τόκων της εταιρείας», δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ο αναλυτής της Moody’s Ramzi Kattan.
Ο λόγος των κερδών προ τόκων και φόρων (ebit) της CWG προς το κόστος τόκων μειώθηκε στο 0,9 από τον Ιούνιο, σύμφωνα με τη Moody’s. Εν τω μεταξύ, το υποκείμενο καθαρό κόστος χρηματοδότησης αυξήθηκε κατά 18% σε 234 εκατ. στερλίνες πέρυσι σε σχέση με πέρυσι, ενώ τα κέρδη προ φόρων μειώθηκαν κατά 31% σε 27,6 εκατ. στερλίνες. Η Worthington δήλωσε ότι η χρηματοοικονομική εικόνα θα πρέπει να βελτιωθεί καθώς τα επιτόκια πέφτουν, και η εταιρεία εργάζεται για να αυξήσει τα έσοδά της υπογράφοντας νέες μισθώσεις και θα μπορούσε να πουλήσει ορισμένα κτίρια καθώς η αγορά ανακάμπτει από το χαμηλό ρεκόρ φέτος.
«Το 2025 θα είναι η χρονιά που θα οδηγήσει πραγματικά τη δραστηριότητα των μισθώσεων», δήλωσε. Η CWG είχε συζητήσει τη λήψη του νέου δανείου από μια ομάδα τραπεζών, αλλά επέλεξε την Apollo, εν μέρει επειδή η εταιρεία ήταν σε θέση να κινηθεί γρήγορα και να καλύψει ολόκληρη την αξία του δανείου. «Το να μπορούμε να πραγματοποιήσουμε μια συναλλαγή εγκαίρως … ήταν πολύ σημαντικό», δήλωσε ο Worthington. Οι ομολογιούχοι υπέγραψαν τη συμφωνία την περασμένη εβδομάδα, αφού η Brookfield δεσμεύτηκε να καταβάλει 900 εκατ. στερλίνες για την αποπληρωμή όλων των ομολόγων της CWG, εάν απαιτηθεί.
Τα νέα δάνεια προέρχονται από μια στρατηγική της Apollo που επικεντρώνεται σε blue-chip ακίνητα. Ο Ben Eppley, επικεφαλής της Apollo για τις ευρωπαϊκές πιστώσεις ακινήτων, δήλωσε ότι το χαρτοφυλάκιο λιανικής της CWG ήταν «μοναδικό όταν εξετάζουμε τα χαρακτηριστικά του και τα οφέλη του να είναι μέρος μιας πρώτης τάξεως ανάπτυξης μικτής χρήσης – με λιανικό εμπόριο, τρόφιμα και ποτά, κατοικίες, γραφεία και βιωματικά ακίνητα.
Το λιανικό εμπόριο του Canary Wharf έχει εξαιρετικά υψηλή επισκεψιμότητα και ανθεκτικό λειτουργικό ιστορικό». Οι χώροι λιανικής της CWG ήταν κατά 96% κατειλημμένοι και αποτιμώνται σε 1,2 δισ. λίρες τον Ιούνιο, αποφέροντας περίπου 34 εκατ. λίρες ενοίκιο κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους. Το ακίνητο είχε ρεκόρ 67 εκατ. επισκεπτών πέρυσι.
Joshua Oliver, Financial Times
Τ.Σ.
στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
