Η στεγαστική φούσκα και το ψέμα της «προσιτής κατοικίας» (από τον J.K)

Η στεγαστική φούσκα και το ψέμα της «προσιτής κατοικίας»

Η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ δεν βρίσκεται απλώς σε υπερτίμηση· βρίσκεται σε δομική απόκλιση από τα πραγματικά εισοδήματα. Αυτό αποτυπώνεται καθαρά στον δείκτη Housing Affordability Index (HAI), ο οποίος μετρά αν ένα μέσο νοικοκυριό μπορεί να εξυπηρετήσει ένα τυπικό στεγαστικό δάνειο για μια μέση κατοικία.

Ο δείκτης προκύπτει ως εξής: λαμβάνεται το διάμεσο οικογενειακό εισόδημα, συγκρίνεται με το απαιτούμενο εισόδημα ώστε η μηνιαία δόση στεγαστικού (με δεδομένο επιτόκιο, προκαταβολή και διάρκεια) να μην ξεπερνά περίπου το 25–30% του εισοδήματος. Τιμή 100 σημαίνει οριακή προσιτότητα. Πάνω από το 100 η κατοικία θεωρείται θεωρητικά προσιτή. Κάτω από το 100, το σύστημα απλώς δεν βγαίνει.

Σήμερα, οι τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ αντιστοιχούν σε επίπεδα περίπου 33% πάνω από αυτό που επιτρέπει ο HAI. Με απλά λόγια, οι μισθοί δεν ακολουθούν τις τιμές. Η «ζήτηση» που βλέπουμε δεν είναι εισοδηματική· είναι πιστωτική. Και όπου η ζήτηση είναι δανεική, αργά ή γρήγορα εμφανίζονται non-performing loans. Ήδη αυξάνονται.

Απέναντι σε αυτό το πρόβλημα, η προσέγγιση Trump δεν επιχειρεί εξυγίανση, αλλά χρονική μετάθεση της σύγκρουσης. Η εισαγωγή 50ετών στεγαστικών δανείων μειώνει τεχνητά τη μηνιαία δόση, όχι όμως το συνολικό κόστος. Ο πολίτης δεν αποκτά σπίτι· αποκτά μακροχρόνια υποχρέωση. Η κατοικία μετατρέπεται από περιουσιακό στοιχείο σε μηχανισμό μόνιμης εξάρτησης από την τραπεζικη πίστωση.

Παράλληλα, τα Wall Street–linked accounts, όπως η παροχή μετοχών σε νεογέννητα, δεν αυξάνουν την παραγωγικότητα ούτε τα εισοδήματα. Δημιουργούν την ψευδαίσθηση πλούτου μέσω χρηματιστηρίου, επιχειρώντας να στηρίξουν την κοινωνική συνοχή με χρηματοοικονομικά εργαλεία. Είναι πολιτική σταθεροποίησης μέσω asset inflation.

Τέλος, η έμμεση πιστωτική επέκταση μέσω επιδοτήσεων και δασμών λειτουργεί πληθωριστικά και όχι διορθωτικά. Δεν μειώνει τις τιμές κατοικίας· προσπαθεί να τις «νομιμοποιήσει» εκ των υστέρων μέσω μεγαλύτερης κυκλοφορίας χρήματος.

Το πρόβλημα όμως παραμένει: όταν η κατοικία αποσυνδέεται από το εισόδημα, η διόρθωση δεν αποφεύγεται. Απλώς καθυστερεί.

Για την Ελλάδα, μια βίαιη διόρθωση της αμερικανικής στεγαστικής φούσκας θα μεταφραστεί σε αυστηρότερες συνθήκες ρευστότητας διεθνώς, υψηλότερα επιτόκια και επαναξιολόγηση του ρίσκου στα ακίνητα.

• Σε μια χώρα με ήδη ακριβά στεγαστικά δάνεια και περιορισμένη πρόσβαση σε φθηνή τραπεζική πίστωση, η χρηματοδότηση θα γίνει δυσκολότερη και οι τιμές πιο ευάλωτες, ιδιαίτερα εκεί όπου στηρίζονται σε επενδυτική και όχι εισοδηματική ζήτηση.