Οι διεθνείς επενδυτές παρακάμπτουν τις γερμανικές συμφωνίες ακινήτων, καθώς επιστρέφουν σε μια αγορά στη χειρότερη κρίση της εδώ και μια γενιά, ενδεχομένως βαθαίνοντας τις ουλές στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης.
Οι ξένοι αγοραστές αντιπροσώπευαν το 35% των αγορών εμπορικών ακινήτων το πρώτο τρίμηνο, σύμφωνα με στοιχεία της BNP Paribas (OTC:BNPQY) Real Estate. Αυτό είναι μικρότερο από οποιοδήποτε έτος από το 2013 και έρχεται στο πλαίσιο μιας βουτιάς 70% του όγκου πωλήσεων από τα επίπεδα πριν από την πανδημία 2020-2021.
Τα ζοφερά στοιχεία συμπίπτουν με μια συζήτηση σχετικά με το αν η Γερμανία είναι και πάλι «ο ασθενής της Ευρώπης» – μια ετικέτα που της δόθηκε στα τέλη της δεκαετίας του 1990, καθώς πάλευε με την οικονομική στασιμότητα και την υψηλή ανεργία. Το έθνος εργάστηκε χρόνια για να αποτινάξει αυτή την ετικέτα, αλλά επανεμφανίστηκε καθώς η Γερμανία απογαλακτίζεται από τη ρωσική ενέργεια, μπλέκεται στη γραφειοκρατία και βλέπει ακροδεξιούς πολιτικούς να κερδίζουν στις δημοσκοπήσεις.
«Οι Αμερικανοί πρέπει να επιστρέψουν. Όταν οι Blackstones, οι Blackrocks, οι Morgan Stanley αυτού του κόσμου και οι Carlyle και Apollo αγοράσουν στη γερμανική αγορά, αυτό θα γίνει αντιληπτό και τότε όλοι θα γνωρίζουμε ότι έχουμε φτάσει πλέον στον πάτο», δήλωσε ο Zech σε συνέντευξή του στο Reuters, μιλώντας από την έδρα του στη βόρεια πόλη της Βρέμης.
Για χρόνια, τα χαμηλά επιτόκια, η φθηνή ενέργεια και η ισχυρή οικονομία διατήρησαν μια έκρηξη σε ολόκληρο τον γερμανικό τομέα ακινήτων, ο οποίος συνεισφέρει ευρέως 730 δισεκατομμύρια ευρώ (793,51 δισεκατομμύρια δολάρια) ετησίως στην οικονομία της χώρας, ή περίπου το ένα πέμπτο της παραγωγής της Γερμανίας.
Αυτή η έκρηξη τελείωσε όταν ο αχαλίνωτος πληθωρισμός ανάγκασε την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα να αυξήσει γρήγορα το κόστος δανεισμού. Η χρηματοδότηση ακινήτων στέρεψε, οι συμφωνίες κατέρρευσαν, τα έργα σταμάτησαν, οι μεγάλοι κατασκευαστές χρεοκόπησαν και ορισμένες τράπεζες παραπαίουν. Η βιομηχανία κάλεσε το Βερολίνο να παρέμβει.
Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων υποχώρησαν κατά 9,6% τους πρώτους τρεις μήνες του 2024 σε σύγκριση με ένα χρόνο νωρίτερα, μετά από πτώση 10,2% για το 2023 – σύμφωνα με την τραπεζική ένωση VDP, προβλέποντας περισσότερο πόνο στο μέλλον.
«Η Γερμανία ήταν ένας φάρος σταθερότητας στην Ευρώπη και οι άνθρωποι συνέρρεαν για να αγοράσουν ακίνητα εδώ», δήλωσε ο Carsten Brzeski, επικεφαλής οικονομολόγος της ολλανδικής τράπεζας ING στη Γερμανία, ενός από τους μεγαλύτερους δανειστές ενυπόθηκων δανείων της χώρας.
«Τώρα, ο οικονομικός κινητήρας τραυλίζει και χρειάζεται συντήρηση. Δεν είναι πλέον το λαμπερό νέο πράγμα που θέλουν οι επενδυτές».
Οι ξένοι επενδυτές αντιπροσώπευαν το 37% του όγκου συναλλαγών σε γερμανικά εμπορικά ακίνητα το 2023, τη χαμηλότερη ένδειξη της τελευταίας δεκαετίας, σύμφωνα με την BNP Paribas. Υποχώρησε περαιτέρω στο 35% το πρώτο τρίμηνο.
Υπήρχαν χρόνια που οι ξένοι αντιπροσώπευαν το ήμισυ όλων των συμφωνιών για εμπορικά ακίνητα, τα οποία αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς ακινήτων της Γερμανίας και επισκιάζουν τις πωλήσεις κατοικιών.
Ενώ τα υψηλά επιτόκια έχουν επιβαρύνει τις αγορές ακινήτων παγκοσμίως, το αποτέλεσμα από την ετήσια συγκέντρωση της παγκόσμιας ελίτ του κλάδου στις Κάννες της Γαλλίας τον Μάρτιο ήταν ότι η Γερμανία επλήγη ιδιαίτερα σκληρά.
«Εκεί που η διάθεση είναι πραγματικά στο χειρότερο είναι η Γερμανία», είπε σε συνέντευξή της εκεί η Simone Pozzato, διευθύνων σύμβουλος και διαχειριστής κεφαλαίων της Hines.
Ένα άλλο στέλεχος ενός Ευρωπαίου προγραμματιστή, που αρνήθηκε να κατονομαστεί, είπε ότι σχεδιάζει να αναδιατάξει προσωπικό από τη Γερμανία σε αγορές όπως η Βρετανία, όπου το ενδιαφέρον των επενδυτών ήταν ισχυρότερο και όπου η δραστηριότητα αναμένεται να ανακάμψει νωρίτερα.
Το υψηλό ενεργειακό κόστος, η αδύναμη παγκόσμια ζήτηση, η ανατρεπτική στροφή προς τις καθαρές μηδενικές οικονομίες και ο αυξανόμενος ανταγωνισμός από την Κίνα εγείρουν ερωτήματα σχετικά με το οικονομικό μοντέλο της Γερμανίας. Ορισμένα στελέχη λένε ότι η ιστορικά ισχυρή βιομηχανική βάση του έθνους είναι κοντά στο να ραγίσει.
Το Γερμανικό Συμβούλιο Οικονομικών Εμπειρογνωμόνων την περασμένη εβδομάδα μείωσε τις προβλέψεις του, προβλέποντας ότι η οικονομία μετά βίας θα αναπτυχθεί φέτος, ενώ ο καγκελάριος Όλαφ Σολτς έκανε λόγο για «πρωτοφανείς προκλήσεις».
Ορισμένα χαρακτηριστικά της γερμανικής αγοράς ακινήτων καθιστούν επίσης δυσκολότερη την πώληση.
Η Γερμανία ξαναχτίστηκε από τα ερείπια του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου με ένα αποκεντρωμένο σχέδιο χωρίς να κυριαρχεί ούτε μια πόλη. Αυτό μπορεί να αποτρέψει τους ξένους αγοραστές που τείνουν να στοχεύουν πραγματικά παγκόσμια κέντρα, όπως το Λονδίνο ή το Παρίσι.
“Είναι… ευκολότερο να καταλάβουμε πώς χαρακτηρίζονται αυτές οι πόλεις. Είναι πιο εύκολο από το να κατανοήσουμε την Κολωνία”, δήλωσε η Inga Schwarz, επικεφαλής έρευνας στην BNP Paribas Real Estate.
Ένα άλλο εμπόδιο: οι Γερμανοί ιδιοκτήτες προσπαθούν συνήθως να ξεπεράσουν τις πτώσεις χωρίς να μειώσουν τις τιμές των ακινήτων, να αποτρέψουν τους πιθανούς αγοραστές και να καθυστερήσουν την παραλαβή των συναλλαγών που απαιτούνται για την αναζωογόνηση της αγοράς.
«Οι συμμετέχοντες στη διεθνή αγορά επικρίνουν ότι στη Γερμανία οι μεγάλοι κάτοχοι ακινήτων έχουν υποτιμηθεί μόνο κατά μερικές ποσοστιαίες μονάδες σε ορισμένες περιπτώσεις, ενώ άλλες χώρες υποτίμησαν 20% έως 30%,» δήλωσε η Hela Hinrichs, ανώτερη ερευνητική αναλυτής του Jones Lang LaSalle.
Αυτές οι λίγες συμφωνίες γίνονται συχνά υπό πίεση. Η Signa, ο όμιλος ακινήτων που κατέρρευσε, απορρίπτει περιουσιακά στοιχεία για να εξοφλήσει τους πιστωτές και η ιδιοκτήτρια Vonovia πουλά διαμερίσματα για να αποπληρώσει το χρέος.
«Αν κοιτάξετε βαθύτερα σε πολλές από τις συμφωνίες, θα δείτε ότι έχουν τις ιδιαιτερότητές τους», δήλωσε ο Marcus Cieleback, επικεφαλής έρευνας στη γερμανική διαχείριση περιουσιακών στοιχείων Patrizia. «Είναι πραγματικά μια συναλλαγή ελεύθερης αγοράς ή είναι πιθανώς κάτι άλλο;»
Εν τω μεταξύ, ο Zech, ο μεγιστάνας ακινήτων του οποίου το όνομα βρίσκεται σε εργοτάξια σε όλη τη Γερμανία, καλεί τις τράπεζες να διατηρήσουν τη ροή των χρημάτων στη βιομηχανία ώστε να ολοκληρωθούν τα έργα και είπε ότι ελπίζει ότι η αγορά θα αρχίσει να ανατρέπεται φέτος.
Σε πιθανούς ξένους αγοραστές λέει: «Το μήνυμά μου είναι ότι αυτή τη στιγμή υπάρχουν κάποια καλά έργα στη Γερμανία».
πηγή:www.investing.com
στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
