Premia Properties: Επτά λόγοι ανοδικής φυγής (Από τις υποσχόμενες μετοχικές αξίες)

    Γράφει o Aπόστολος Μάνθος

    Μία από τις πλέον υποσχόμενες μετοχικές αξίες στον χώρο των εταιρειών επενδύσεων των ακινήτων αναμένεται να αποδειχθεί στο επόμενο χρονικό διάστημα ο εισηγμένος όμιλος της Premia Properties  Α.Ε.Ε.Α.Π.  (ΠΡΕΜΙΑ).

    Επτά είναι στον αριθμό οι κύριοι λόγοι  που ξεκλειδώνουν άμεσα ένα σημαντικό περιθώριο ανόδου στην τιμή της μετοχής:

    1. Πρώτον η εσωτερική λογιστική αξία (NAV) που  έχει σκαρφαλώσει στα τέλη του περασμένου Μαρτίου  στα 1,68 ευρώ ανά μετοχή με την τάση να παραμένει  έντονα αυξητική. Ας μην ξεχνάμε ότι στη λήξη του 2020 ήταν στο 1,08 ευρώ. Η μετοχή λοιπόν αυτή τη στιγμή συναλλάσσεται με ένα  discount της τάξεως του -25% κάτω και από το μέσο όρο του ευρύτερου ευρωπαϊκού κλάδου των εταιρειών επενδύσεων στο real estate που είναι περίπου στο -24%. Με τη μόνη διαφορά όμως  ότι το ευρωπαϊκό real estate κατεβαίνει σκαλοπάτια μετά από πολλά χρόνια ανάπτυξης και αύξησης των τιμών των μετοχών τους ενώ το ελληνικό μόλις τώρα αρχίζει μετά από μια δωδεκαετία απίστευτης κρίσης στον χώρο των ακινήτων. Κοινώς δηλαδή ενώ αυτοί έρχονται από την κορυφή  εμείς τώρα πάμε προς τα εκεί και αυτό είναι εύκολο να το καταλάβει κανείς.

    Επίσης, η εικόνα του ευρύτερου ευρωπαϊκού κλάδου δεν αντιπροσωπεύει διόλου την Premia μιας που είναι leader σε έναν  τομέα δραστηριότητας που βρίσκεται σε ισχυρή άνθηση όπως είναι τα logistics και τα ακίνητα βιομηχανικής χρήσης, ενώ ταυτόχρονα αρχίζει και επιταχύνει στα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments) συμπεριλαμβανομένων των φοιτητικών εστιών και στα κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα στον χώρο της εκπαίδευσης.

    2. Δεύτερος λόγος, η Premia δεν είναι… βαλτωμένη στα ήδη υπάρχοντα ακίνητα, αλλά πραγματοποιεί συνεχώς  νέες αναπτυξιακές  επενδυτικές κινήσεις που παράγουν σημαντική κερδοφορία. Ίσως, η μεγαλύτερη απόδειξη του έντονα επιχειρηματικού αναδιαρθρωτικού και επεκτατικού τρόπου σκέψης είναι η ευφάνταστη ιδέα μετατροπής της χαμηλής επενδυτικής απόδοσης του εμπορικού AthensHeart στην Πειραιώς σε ένα σύγχρονο “πράσινο” συγκρότημα γραφειακών χώρων. Μια κίνηση που πριν καν ολοκληρωθεί έφερε το ιστορικό deal με έναν από τους πλέον αξιόπιστους ενοικιαστές, την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) στεγάζοντας έτσι τις κεντρικές υπηρεσίες της με μια σύμβαση μίσθωσης 12ετούς διάρκειας με ετήσιο συνολικό μίσθωμα στα 4,382 εκατ. ευρώ που θα συμπεριλαμβάνει και 92 θέσεις στάθμευσης. Και δεν είναι μόνο αυτό καθώς η Premia θα έχει μεγάλα έσοδα και από τη διαχείριση των επιπλέον περίπου 500 θέσεων στάθμευσης που υπάρχουν στα 3 υπόγεια πάρκινγκ του υφιστάμενου κτιρίου. Με λίγα λόγια η επενδυτική “γκρίνια” για το εμπορικό στην Πειραιώς μεταμορφώθηκε επιχειρηματικά σε ένα βρέξει – χιονίσει μεγάλο έσοδο για την Premia.

    3. Τρίτος  λόγος  η μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) που φτάνει το πολύ καλό 7,5% .

    4. Ο τέταρτος λόγος έγκειται στο  γεγονός ότι η κενότητα των ακινήτων είναι… μηδέν. Δεν υπάρχει τίποτα άδειο, δίχως μισθωτή. Στα υπόψιν επίσης η μεγάλη διασπορά των μισθωτών με τη  μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) να είναι στα 7,5 έτη όπου περίπου το 69% των σχετικών μισθωμάτων υπόκειται σε πληθωριστική αναπροσαρμογή (!)  ενώ τα υπόλοιπα μισθώματα  υπόκεινται σε συμβασιοποιημένες αναπροσαρμογές.

    5. Πέμπτος λόγος, η μεγάλη θωράκιση στις αυξήσεις επιτοκίων που φέρνουν το μεσοσταθμικό κόστος δανεισμού του ομίλου να ανέρχεται στο ιδιαίτερα χαμηλό 3,7%. Ούτε κράτος να ήταν.

    6. Έκτος λόγος, η μεγάλη εμπορευσιμότητα της μετοχής που είναι  η μεγαλύτερη σε σχέση με τις υπόλοιπες εισηγμένες του κλάδου. Αρκετά σημαντικό για έναν επενδυτή.

    7. Έβδομος, και ίσως ο καλύτερος λόγος, η μεγάλη “όρεξη” του ομίλου και της διοίκησης να φέρει με το μέχρι τώρα πετυχημένο και κερδοφόρο τρόπο το χαρτοφυλάκιο των υπό συνολική διαχείριση ακινήτων στο 1 δισ. ευρώ από 325 εκατ. ευρώ που είναι τώρα. Ήδη πάντως έχει τα κατάλληλα διαπιστευτήρια ότι θα τα καταφέρει μιας που μέσα σε 3 χρόνια δεκαπλασίασε (!) το ενεργητικό της.

    Τέλος, πέρα όλων των άλλων καλό  είναι να μη ξεχνάμε και τη συμμετοχή σε μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων των τελευταίων ετών στην ελληνική αγορά. Μιλάμε για το  Skyline με τα 573 ακίνητα συνολικής μικτής επιφάνειας 500.000 τ.μ. όπου η Premia ελέγχει άμεσα το 16,25%. Εδώ να αναφέρουμε ότι ο όμιλος έχει μεγαλόπνοα αναπτυξιακά σχέδια που θα ξεδιπλωθούν σταδιακά και σε βάθος πενταετίας.

    ***

    • Όσον αφορά τώρα τη διαγραμματική ανάλυση

    Η μετοχή έχει περάσει με το χθεσινό κλείσιμο πάνω από τα 1,25 ευρώ, ανοίγοντας έτσι για ακόμα μια φορά το πεδίο για την επόμενη σημαντική περιοχή αντίστασης των 1,47 ευρώ. Στις τελευταίες 340 μέρες είναι η τρίτη φορά που προσπαθεί η μετοχή να αποδράσει πάνω από το εν λόγω όριο με τις προηγούμενες δύο να φτάνουν έως τα 1,36 ευρώ.

    Με τον Γενικό Δείκτη να σαλπίζει γενική ανοδική έγερση στις 1.200 μονάδες η τρίτη φορά είναι πολύ πιθανό να αποδειχθεί και φαρμακερή  με την τιμή της μετοχής να βρεθεί στο κατώφλι της ζώνης των 1,50 με 1,47 ευρώ. Η ανοδική απόσταση πάντως έως το NAV φτάνει το +33,5%.

    πιν

     

    * Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής

    ΠΗΓΗ: capital.gr

    Ακολουθήστε το στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
    Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, στο