Οι απαισιόδοξοι της αγοράς κατοικίας κρούουν εδώ και χρόνια τον κώδωνα του κινδύνου για μια επικείμενη κατάρρευση της αμερικανικής αγοράς κατοικιών. Ακόμη και πριν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αρχίσει να αυξάνει τα επιτόκια για να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό πέρυσι, ωθώντας τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων σε υψηλό 23 ετών αυτόν τον μήνα, η πολυετής άνοδος των τιμών των κατοικιών άφησε ορισμένους εμπειρογνώμονες να προειδοποιούν ότι η αγορά κατοικίας ήταν μια τεράστια φούσκα έτοιμη να σκάσει.
Ωστόσο, παρά τις ευρέως πτωτικές προοπτικές του κλάδου, οι περισσότεροι βετεράνοι της αγοράς ακινήτων έχουν αποφύγει να υποστηρίξουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν όπως συνέβη κατά τη διάρκεια της κατάρρευσης του 2008 που πυροδότησε την Παγκόσμια Οικονομική Κρίση (ΠΧΚ). Και μέχρι στιγμής, αυτή ήταν μια σοφή απόφαση.
Χρειάστηκε να περάσει ο Ιούνιος του 2022 για να κορυφωθούν οι εθνικές τιμές των κατοικιών, ακόμη και όταν τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων εκτινάχθηκαν και οι αιτήσεις αγοράς έπεσαν κατακόρυφα εν μέσω των πρώτων αυξήσεων των επιτοκίων της Fed. Και ενώ οι τιμές έπεσαν περισσότερο από 5% από την κορυφή αυτή μέχρι τον Ιανουάριο του τρέχοντος έτους, επέστρεψαν σε υψηλά επίπεδα ρεκόρ τον Ιούλιο.
Παρόλα αυτά, μια ομάδα της Bank of America με επικεφαλής τον Αμερικανό οικονομολόγο Jeseo Park προειδοποίησε αυτή την εβδομάδα ότι έρχονται περισσότερες “αναταράξεις” για την αγορά κατοικίας λόγω των υψηλών επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. Εξήγησαν ότι έχουν ένα απόκοσμο αίσθημα “déjà vu“, αλλά δεν είναι το 2008 που τους έρχεται στο μυαλό, αλλά η δεκαετία του 1980.
“Κοιτάζοντας πίσω σε προηγούμενες στεγαστικές υφέσεις, πιστεύουμε ότι η δεκαετία του 1980 αποτελεί καλύτερη αναλογία για τη σημερινή αγορά από ό,τι το στεγαστικό κραχ του 2008“, έγραψαν σε σημείωμά τους την Πέμπτη.
Δεν είμαστε στο 2008
Αν και η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων του 2008 –που τροφοδοτήθηκε από την κατάρρευση των ενυπόθηκων δανείων μειωμένης εξασφάλισης (subprime mortgages)- είναι έντονα στη μνήμη πολλών Αμερικανών, η αγορά ακινήτων εκείνης της εποχής ήταν πολύ διαφορετική από αυτήν που βλέπουν σήμερα οι ειδικοί της Bank of America.
Ο Παρκ και η ομάδα του σημείωσαν ότι δεν υπάρχουν σήμερα “αισθητά σημάδια” υπερβολικής ανάπτυξης κατοικιών όπως τότε, και τα νοικοκυριά δεν είναι σχεδόν τόσο επιβαρυμένα με ενυπόθηκο χρέος. Το χρέος των ενυπόθηκων δανείων των νοικοκυριών αντιπροσώπευε περίπου το 65% του διαθέσιμου χρέους των Αμερικανών καταναλωτών σε του διαθέσιμου εισοδήματος των καταναλωτών το δεύτερο τρίμηνο, σε σύγκριση με το 100% πριν από το GFC.
Και η αναλογία του χρέους των Αμερικανών από ενυπόθηκα δάνεια προς την ακίνητη περιουσία τους –που ονομάζεται επίσης δάνειο προς αξία– ήταν μόλις 27% το δεύτερο τρίμηνο, σε σύγκριση με πάνω από 40% το 2008 και περίπου 50% το 2010, όπως δείχνουν τα στοιχεία της Bank of America.
Επίσης, μετά το GFC τέθηκε σε ισχύ νέα νομοθεσία για την πρόληψη των χειρότερων σεναρίων στην αγορά κατοικίας. Ένα από τα πιο προφανή αποτελέσματα αυτών των νέων νόμων είναι ότι σήμερα υπάρχουν πολύ λιγότερα επικίνδυνα ενυπόθηκα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο. Τα ενυπόθηκα δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί να οδηγήσουν σε υψηλότερα ποσοστά αθέτησης όταν τα επιτόκια αυξάνονται, αλλά αντιπροσωπεύουν σήμερα λιγότερο από το 5% των συνολικών δανείων αγοράς και αναχρηματοδότησης, σε σύγκριση με πάνω από 35% στο αποκορύφωμα του στεγαστικού κύκλου πριν από το GFC.
“Επαναλαμβάνουμε ότι δεν περιμένουμε ένα νέο κραχ κατοικιών όπως το 2008“, κατέληξε ο Παρκ και η ομάδα του μετά την παρουσίαση αυτών των στοιχείων.
Σύμφωνα με την Bank of America, η σημερινή αγορά κατοικίας μοιάζει πολύ πιο όπως στις αρχές της δεκαετίας του 1980 παρά το 2008. Τότε, όπως και σήμερα, οι τιμές των κατοικιών είχαν ανθήσει για χρόνια πριν οι αξιωματούχοι της Fed αναγκαστούν τελικά να αυξήσουν επιθετικά τα επιτόκια σε μια προσπάθεια να καταπολεμήσουν τον πληθωρισμό.
Η άνοδος του δείκτη τιμών καταναλωτή κορυφώθηκε στο 14% περίπου το 1980, προτού η “γερακίσια” πολιτική του τότε προέδρου της Fed Paul Volcker στείλει τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων στο 18% σε ένα χρόνο, δροσίζοντας τον πληθωρισμό, αλλά πυροδοτώντας μια ύφεση. Αυτό προκάλεσε σοβαρή ύφεση στην αγορά κατοικίας, κατά την οποία οι πωλήσεις κατοικιών και τα επίπεδα δόμησης κατέρρευσαν. Ωστόσο, οι εθνικές τιμές των κατοικιών παρέμειναν στην πραγματικότητα σταθερές.
Κατά την έναρξη της θητείας του Volcker ως προέδρου της Fed τον Αύγουστο του 1979, η μέση τιμή πώλησης κατοικιών στις ΗΠΑ ήταν 64.700 δολάρια. Και ακόμη και μετά τον σχεδόν διπλασιασμό των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, το ποσό αυτό αυξήθηκε σε 69.400 δολάρια μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 1981.
Τους τελευταίους 18 μήνες, ο σημερινός πρόεδρος της Fed, Τζερόμ Πάουελ, ακολουθεί ένα πολύ παρόμοιο σχέδιο με αυτό του Βόλκερ, αυξάνοντας επιθετικά τα επιτόκια για να καταστείλει τον πληθωρισμό. Ο μέσος όρος στο επιτόκιο των 30ετών σταθερών ενυπόθηκων δανείων, ο πιο κοινός τύπος ενυπόθηκου δανείου στις ΗΠΑ, έχει εκτοξευθεί από 3,8% τον Μάρτιο του 2022 σε πάνω από 7,5% σήμερα.
Αυτό, με τη σειρά του, έχει επιβραδύνει τις αιτήσεις αγοράς ενυπόθηκων δανείων και έχει προκαλέσει την κατακόρυφη πτώση των πωλήσεων κατοικιών, όπως ακριβώς συνέβη και τη δεκαετία του ‘80. Ωστόσο, οι τιμές των κατοικιών, επαναλαμβάνοντας τη δυναμική εκείνης της εποχής, δεν έχουν ακόμη καταρρεύσει.
Ένας από τους βασικούς λόγους για την ανθεκτικότητα της αγοράς κατοικίας και στις δύο αυτές περιόδους είναι τα δημογραφικά στοιχεία. “Αισθητά, τα δημογραφικά στοιχεία ήταν ευνοϊκά τότε, με τους baby boomers να έχουν εισέλθει στην καλύτερη ηλικία αγοράς κατοικίας“, έγραψαν την Πέμπτη ο Park και η ομάδα του, υποστηρίζοντας ότι οι millennials βρίσκονται σε παρόμοια θέση σήμερα.
“Κάποια δραστηριότητα πωλήσεων θα πρέπει να υποστηριχθεί από τους millennials που φτάνουν στην κύρια ηλικία αγοράς κατοικίας, και οι άδειες οικοδομικών εργασιών για μονοκατοικίες διατηρούνται σταθερά. Αυτό μπορεί να βοηθήσει την αγορά κατοικίας να διατηρήσει μέρος της δυναμικής της χωρίς να καταρρεύσει”
Οι οικονομολόγοι της Bank of America πιστεύουν ότι το χαμηλό απόθεμα υφιστάμενων κατοικιών προς πώληση σε συνδυασμό με τις σταθερές πωλήσεις κατοικιών σε millennials θα μπορούσε να βοηθήσει να μπει ένα “πάτωμα κάτω από τις τιμές των κατοικιών“, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν θα υπάρξει κάποιος βραχυπρόθεσμος πόνος λόγω των υψηλότερων επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.
“Με τα επιτόκια να παραμένουν πιθανότατα υψηλότερα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, είμαστε επιφυλακτικοί για πιθανές αναταράξεις στο μέλλον“, προειδοποίησε ο όμιλος. Η Bank of America έχει ήδη προβλέψει 0% αύξηση των τιμών των κατοικιών και πτώση των πωλήσεων κατοικιών για το σύνολο του έτους 2023, αλλά δεν προσέφερε νέα πρόβλεψη στο τελευταίο σημείωμά της.
Τελικά, καθώς ο πληθωρισμός θα εξασθενεί και η Fed θα μειώνει τα επιτόκια, η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών θα βελτιωθεί. “Σε αυτό το στάδιο, θα πρέπει να δούμε μια πιο σταθερή και υγιή αγορά κατοικίας“, έγραψαν ο Park και η ομάδα του. “Μέχρι τότε, κρατηθείτε γερά, μπορεί να είναι μια ανώμαλη διαδρομή”
Αυτή η ιστορία παρουσιάστηκε αρχικά στο Fortune. com

