Προς αλλαγή τάσης στην ελληνική αγορά κατοικιών

Πιθανή θεωρούν οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων μια ήπια διόρθωση των τιμών των κατοικιών τους επόμενους μήνες, εφόσον διατηρηθεί το υφιστάμενο οικονομικό κλίμα. Ως βασικότερους λόγους για μια τέτοια εξέλιξη προτάσσουν τη σταδιακή μείωση των άμεσων ξένων επενδύσεων στην αγορά κατοικίας, που αναμένεται να αρχίσει να κάνει την εμφάνισή της από το δεύτερο εξάμηνο του 2024 και μετά, αλλά και το υψηλό κατώφλι της πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τη συντριπτική πλειονότητα των υποψήφιων εγχώριων αγοραστών.

Αναμένεται, δηλαδή, μια υστέρηση της ζήτησης όχι γιατί έχει μειωθεί το αγοραστικό ενδιαφέρον, ιδίως των Ελλήνων, αλλά γιατί οι τιμές έχουν αυξηθεί πλέον σε τέτοιο επίπεδο, ώστε να καθίστανται απρόσιτα τα περισσότερα από τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα. Οπως αναφέρει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επίτιμος σύμβουλος της Solum Property Solutions, τόσο με βάση τον δείκτη τιμών προς διαθέσιμο εισόδημα, όσο και με τον δείκτη τιμών προς ενοίκια, παρατηρείται υπερτίμηση.

Με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική έχουν σημειώσει συνολική αύξηση κατά 80,2% από το πρώτο τρίμηνο του 2017 μέχρι και το τέταρτο τρίμηνο του 2023.

• Ουσιαστικά, οι τιμές έχουν ολοκληρώσει την ανάκαμψή τους, καθώς βρίσκονται πλέον στο προηγούμενο υψηλό της αγοράς, που είχε σημειωθεί το 2008, λίγο πριν από το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης.

Ωστόσο, σε αντίθεση με εκείνη την περίοδο, σήμερα οι αυξήσεις αυτές έχουν τροφοδοτηθεί με βασικούς μοχλούς τους ξένους επενδυτές, αλλά και τα μετρητά και τις αποταμιεύσεις των εγχώριων αγοραστών, καθώς το μεγαλύτερο ποσοστό των αγορών έχει χρηματοδοτηθεί χωρίς την πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.

• Υπερτιμημένες κατά 8% οι τιμές των κατοικιών με βάση έκθεση του ΔΝΤ και 14% με βάση ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς.

Οσο όμως οι τιμές αυξάνονται, ή διατηρούνται στο υφιστάμενο επίπεδό τους, τόσο δυσκολότερη καθίσταται η απόκτηση κατοικίας χωρίς την προσφυγή σε τραπεζικό δανεισμό, ιδίως για τη μεγάλη μάζα των αγοραστών που ενδιαφέρονται για ακίνητα κόστους 200.000-250.000 ευρώ.

Ως εκ τούτου, το γεγονός ότι τα πιστοληπτικά κριτήρια παραμένουν αυστηρά, ενώ και τα επιτόκια έχουν αυξηθεί σημαντικά κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, αναμένεται να έχει αρνητική επίδραση στη ζήτηση, περιορίζοντας τη δεξαμενή των πιθανών αγοραστών τους επόμενους μήνες. Σύμφωνα μάλιστα με τον κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, επικεφαλής του ομίλου MORE Group, ο αριθμός των φυσικών προσώπων που είναι αξιόχρεοι μάλλον ανέρχεται σε κάποιες εκατοντάδες χιλιάδες και οι περισσότεροι εξ αυτών δεν έχουν λόγο να ζητήσουν δάνειο. Παράλληλα, τα επιτόκια είναι υψηλά, για όποιον καταφέρει να γίνει δεκτός για χρηματοδότηση.

• Στο πλαίσιο αυτό, ο κ. Παπαγεωργιάδης τονίζει ότι από τις αρχές του έτους η ζήτηση έχει υποχωρήσει τόσο λόγω των υψηλών τιμών των ακινήτων όσο και λόγω της αμυντικής στάσης των τραπεζών. Οπως εξηγεί χαρακτηριστικά, είναι αλλιώς να βρει κανείς τα κεφάλαια για να καλύψει την ίδια συμμετοχή του και να αγοράσει ακίνητο αξίας 250.000 με δάνειο κι αλλιώς όταν η τιμή του ακινήτου έχει φτάσει στις 320.000-350.000 ευρώ, την ώρα που και οι τράπεζες εμφανίζονται μαζεμένες.

Αυτό που παρατηρείται πλέον είναι η απροθυμία των αγοραστών να ακολουθήσουν τον πολύ υψηλό ρυθμό αυξήσεων των τιμών, κάτι που πλέον ισχύει όχι μόνο για τα παλαιότερα ακίνητα αλλά και για τα νεόδμητα. Χωρίς να υπάρχει, δε, ένα πρόγραμμα ανάλογο εκείνου που έτρεξε κατά το περυσινό δεύτερο εξάμηνο (Σπίτι μου), είναι εμφανές πλέον ότι η συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών, δηλαδή όσοι κινούνται για την αγορά ακινήτων έως 350.000 ευρώ, είναι αισθητά πιο συγκρατημένη από τις αρχές του 2024.

Είναι πολλά τα παραδείγματα ανθρώπων που κυκλοφορούν επί εβδομάδες σε μια περιοχή, βλέπουν ό,τι υπάρχει διαθέσιμο, αλλά προχωρούν σε αγορά μόνον όταν η τιμή συμβαδίζει με την υπόλοιπη αγορά, τονίζει ο κ. Παπαγεωργιάδης θέλοντας με αυτόν τον τρόπο να καταδείξει ότι όσοι πωλητές, ιδιώτες ή κατασκευαστές επιχειρούν να αυξήσουν απότομα τις τιμές τους, δεν συναντούν πρόθυμους αγοραστές, όπως συνέβαινε μέχρι πρότινος.

• Αξίζει να σημειωθεί ότι το πρόγραμμα Σπίτι μου διέσωσε και την πιστωτική επέκταση στην αγορά της στεγαστικής πίστης. Με βάση την πρόσφατη έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων μειώθηκαν κατά 9,5% το 2023, σε 1 δισ. ευρώ, ενώ υπεγράφησαν 14.621 νέες δανειακές συμβάσεις, μέσης αξίας δανείου 68.700 ευρώ, από 78.800 ευρώ το 2022.

Κατά μέσον όρο το ποσοστό χρηματοδότησης επί της αξίας του ακινήτου διαμορφώθηκε σε 62%, κάτι που σημαίνει ότι τα ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν με δανεισμό ήταν μέσης αξίας 111.300 ευρώ. Μέχρι τις αρχές Απριλίου χάρη στο πρόγραμμα Σπίτι μου είχαν εκταμιευθεί 5.228 δάνεια (επί συνόλου 9.909 αιτήσεων), ενώ το μέσο ποσό δανείου ήταν 100.147 ευρώ και η μέση αξία των ακινήτων που αγοράστηκαν ήταν 135.523 ευρώ.

Καταλύτης εξελίξεων η νέα χρυσή βίζα

Μία ακόμη σημαντική παράμετρος που εκτιμάται ότι θα βάλει φρένο σε νέες αυξήσεις των τιμών πώλησης, και πιθανώς να οδηγήσει ακόμη και σε διορθώσεις, είναι η αναμενόμενη μείωση της ζήτησης από το εξωτερικό, λόγω των πρόσφατων αλλαγών που καταγράφηκαν στο πρόγραμμα χρυσή βίζα και της αύξησης του κόστους λειτουργίας καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το 2023 οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό ανήλθαν σε 2,13 δισ. ευρώ, αποτελώντας νέο ιστορικό υψηλό.

• Το μεγαλύτερο ποσοστό των ξένων κεφαλαίων που επενδύθηκαν στην αγορά ακινήτων το 2023 αποδίδεται στους επενδυτές τρίτων χωρών, μέσω του προγράμματος χρυσή βίζα. Καταλυτικό ρόλο διαδραμάτισαν οι αλλαγές που ανακοινώθηκαν στις αρχές του 2023 και προκάλεσαν φρενίτιδα αγοραπωλησιών, καθώς οι ενδιαφερόμενοι θέλησαν να εξασφαλίσουν ακίνητα με το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ, προτού αυτό διπλασιαστεί σε 500.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια.

Κάτι ανάλογο αναμένεται να συμβεί και φέτος, μετά τις νέες αλλαγές που ανακοινώθηκαν. Συγκεκριμένα, το όριο επένδυσης στο σύνολο της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και των νησιών με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων θα αυξηθεί σε 800.000 ευρώ (και σε 400.000 στην υπόλοιπη Ελλάδα, έναντι 250.000 ευρώ σήμερα) από τις αρχές Σεπτεμβρίου και μετά, ενώ παράλληλα οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να κινούνται αποκλειστικά σε ακίνητα ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ. Επίσης απαγορεύεται η αξιοποίηση των ακινήτων που θα αποκτηθούν μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

• Ετσι κλείνει ουσιαστικά το παράθυρο που θα έχουν οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές, κάτι που θα πυροδοτήσει νέο κύκλο αγορών με τη διαδικασία του… κατεπείγοντος. Είναι λοιπόν πιθανό να σημειωθούν κάποιες απότομες αυξήσεις τιμών σε ορισμένες περιοχές, ιδίως στην Αττική.

Ωστόσο, από το φθινόπωρο και μετά θα ξημερώσει μια νέα καθημερινότητα για την αγορά κατοικίας, με δεδομένο ότι θα εκλείψει ο μεγάλος όγκος των ενδιαφερόμενων επενδυτών. Η διαφοροποίηση αυτή θα άρει τις υφιστάμενες στρεβλώσεις που δημιούργησαν οι πρόσφατες αλλαγές και εκτιμάται ότι θα επαναφέρει την ισορροπία στην αγορά.

• Το κατά πόσον αυτό θα μεταφραστεί και σε μείωση έστω των ζητούμενων τιμών πώλησης είναι ένα ερώτημα, το οποίο πάντως θα απαντηθεί αρκετά σύντομα.